“冰火兩重天”！隆回樓市繁華背后的“隱疾”亟需“藥方”

作者|陽(yáng)瓊

火！太火！大爆火！

成交712套商品房，銷(xiāo)售面積9.26萬(wàn)平方米，金額高達(dá)4.02億元。

隆回縣2025年新春線(xiàn)上房地產(chǎn)交易展示會(huì)，賺了個(gè)盆滿(mǎn)缽滿(mǎn)。

筆者提問(wèn)DeepSeek獲知，40天日均17.8套的銷(xiāo)售強(qiáng)度，已超過(guò)全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣平均水平。實(shí)在令人矚目，值得“高歌歡呼”“拍手慶賀”。

蛇年隆回新春線(xiàn)上房交會(huì)的成功，無(wú)疑是一場(chǎng)政策驅(qū)動(dòng)下，政府精心策劃與大力推動(dòng)后的“樓市盛宴”。

“契稅全額獎(jiǎng)補(bǔ)”“水電氣安裝費(fèi)用優(yōu)惠”“審批流程簡(jiǎn)化”等一系列政策工具箱的創(chuàng)新運(yùn)用，提供便捷的購(gòu)房渠道，降低了購(gòu)房成本，激發(fā)了潛在需求，促進(jìn)了交易達(dá)成。

“孟母三遷，擇鄰而居”，教育資源始終是家庭購(gòu)房時(shí)的重要考量因素。隆回房交會(huì)關(guān)于“購(gòu)房即入學(xué)”教育配套政策堪稱(chēng)“王炸”，精準(zhǔn)切中縣城購(gòu)房痛點(diǎn)，將民生訴求轉(zhuǎn)化成了市場(chǎng)動(dòng)能，撬動(dòng)不少的剛性需求。

當(dāng)然，不可否認(rèn)的是，房企自主開(kāi)展的促銷(xiāo)活動(dòng)與政府的力推相互呼應(yīng)，從而形成了強(qiáng)大的政策疊加效應(yīng)。

“財(cái)政讓利+公共服務(wù)賦能+房企促銷(xiāo)”，隆回打出的三道霹靂掌，激活了縣城樓市的一池春水，推動(dòng)了房交會(huì)的圓滿(mǎn)成功，帶來(lái)了亮眼的成交數(shù)據(jù)。

更令人驚奇的是，隆回自2023年伊始的三次房交會(huì)，累計(jì)售出2902套住宅及商鋪。這般成績(jī)?cè)谌珖?guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)雜形勢(shì)下，隆回縣展現(xiàn)出強(qiáng)勁的市場(chǎng)活力，彰顯出人口大縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的巨大潛力。

然而，伴隨隆回房地產(chǎn)市場(chǎng)成交數(shù)據(jù)之“火”的另一番悲催景象，同樣是那么冰寒至極，令人驚恐！

翻閱湖南三大政府投訴平臺(tái)“華聲在線(xiàn)投訴直通車(chē)、紅網(wǎng)問(wèn)政湖南與百姓呼聲”，關(guān)于隆回房地產(chǎn)問(wèn)題樓盤(pán)的投訴也可能閃瞎眼睛。

碧桂園翹楚棠、天璽灣，帝豪澄灣、雙井世家......在隆回，到底有多少問(wèn)題樓盤(pán)？筆者從網(wǎng)上公開(kāi)的投訴以及相關(guān)報(bào)道來(lái)看，從2008始建的“問(wèn)題樓盤(pán)”榮興國(guó)際算起，10余年開(kāi)發(fā)建設(shè)的諸多樓盤(pán)，又有幾家沒(méi)有過(guò)業(yè)主投訴呢？答案很明確：為數(shù)不多。

當(dāng)然，這其中最最令購(gòu)房百姓傷心欲絕是那些望眼欲穿、不按期交房的樓盤(pán)，實(shí)在可鄙可恨至極。

這不僅損害了購(gòu)房者的切身利益，讓他們的“畢生積蓄”打折受損，更嚴(yán)重破壞了房地產(chǎn)市場(chǎng)的信譽(yù)與形象，長(zhǎng)此以往，必將“寒了購(gòu)房者的心”，讓整個(gè)市場(chǎng)陷入信任危機(jī)。

冰火兩重天！是什么讓隆回縣房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)如此巨大的反差？追根溯源，筆者認(rèn)為無(wú)非四個(gè)病灶所為！

監(jiān)管漏洞滋生腐敗。例如2018年的報(bào)道就已揭示，隆回存在土地閑置20年未收回、容積率隨意調(diào)整等亂象，部分開(kāi)發(fā)商借此囤積土地謀取暴利。原縣長(zhǎng)周**為榮興國(guó)際商住樓違規(guī)操作，最終因受賄獲刑，而該項(xiàng)目也因質(zhì)量問(wèn)題引發(fā)業(yè)主集體上訪(fǎng)。這種權(quán)錢(qián)交易嚴(yán)重破壞了市場(chǎng)秩序，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)從源頭上就埋下了諸多隱患。

開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)散。在隆回，不少開(kāi)發(fā)商資金管理不善，面對(duì)市場(chǎng)變化缺乏應(yīng)對(duì)能力。碧桂園翹楚棠項(xiàng)目因集團(tuán)總部債務(wù)危機(jī)，無(wú)法實(shí)現(xiàn)精裝交付；帝豪澄灣因開(kāi)發(fā)商與承建商資金糾紛陷入爛尾；伏龍馨苑因集資建房未納入監(jiān)管長(zhǎng)期無(wú)法交付。這些案例表明，開(kāi)發(fā)商自身的資金困境以及集團(tuán)化運(yùn)作帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)散，成為問(wèn)題樓盤(pán)產(chǎn)生的重要原因。

市場(chǎng)過(guò)熱與政策調(diào)整沖擊。2021年前后，隆回房?jī)r(jià)快速上漲，開(kāi)發(fā)商過(guò)度擴(kuò)張，盲目追求規(guī)模，忽視了資金儲(chǔ)備和市場(chǎng)需求的平衡。而2020年后全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)下行，進(jìn)一步加劇了開(kāi)發(fā)商的資金壓力，使得許多項(xiàng)目難以為繼。

預(yù)售資金監(jiān)管形同虛設(shè)。隆回雖然相關(guān)部門(mén)出臺(tái)了《商品房預(yù)售款監(jiān)管辦法》，但在實(shí)際執(zhí)行中，部分項(xiàng)目如碧桂園翹楚棠的預(yù)售資金未能專(zhuān)款專(zhuān)用，被集團(tuán)抽離，導(dǎo)致地方監(jiān)管賬戶(hù)資金不足。伏龍馨苑等項(xiàng)目甚至根本未將資金納入監(jiān)管，制度的漏洞讓開(kāi)發(fā)商有機(jī)可乘，嚴(yán)重威脅到樓盤(pán)的正常建設(shè)和交付。

房交會(huì)亮眼成績(jī)彰顯隆回人口大縣房地產(chǎn)市場(chǎng)潛力，但頻現(xiàn)的問(wèn)題樓盤(pán)也敲響了房地產(chǎn)野蠻生產(chǎn)的警鐘！亟需對(duì)癥下藥，精準(zhǔn)施策推動(dòng)市場(chǎng)健康發(fā)展！

它山之石可以攻玉。筆者通過(guò)網(wǎng)絡(luò)搜索，借鑒外地一些做法，嘗試開(kāi)出了三副中藥。

第一副：建立全周期風(fēng)控體系。碧桂園翹楚棠、帝豪澄灣等一些項(xiàng)目的投訴，都因不按期交房引起。這反映出現(xiàn)行“拿地—預(yù)售—交付”監(jiān)管鏈條存在極大斷裂風(fēng)險(xiǎn)。建議推行“地塊開(kāi)發(fā)全流程追溯系統(tǒng)，建立房企信用評(píng)價(jià)機(jī)制”，將土地出讓條件、預(yù)售資金、工程進(jìn)度等數(shù)據(jù)上鏈管理。同時(shí)可參照浙江“綠藍(lán)黃紅”四色評(píng)級(jí)體系，對(duì)開(kāi)發(fā)商實(shí)行分級(jí)監(jiān)管。對(duì)頻繁被投訴企業(yè)提高預(yù)售資金監(jiān)管比例，實(shí)施重點(diǎn)樓盤(pán)駐場(chǎng)監(jiān)理制度，從源頭控制交付風(fēng)險(xiǎn)。

第二副：避免陷入“地產(chǎn)依賴(lài)癥”。隆回當(dāng)前“宜居宜業(yè)”戰(zhàn)略中，“宜業(yè)”支撐明顯不足。查詢(xún)相關(guān)數(shù)據(jù)獲知，2022年隆回縣第三產(chǎn)業(yè)占比僅38%，低于湖南省平均水平。因此隆回應(yīng)該立即著手“中長(zhǎng)期發(fā)展多元?jiǎng)幽芘嘤?，產(chǎn)城融合再定位”工作，將房地產(chǎn)發(fā)展與特色產(chǎn)業(yè)培育深度綁定，如在經(jīng)開(kāi)區(qū)周邊開(kāi)發(fā)人才公寓，配套建設(shè)發(fā)展?jié)摿Φ膶?zhuān)業(yè)市場(chǎng)。

同時(shí)，隆回縣域人口結(jié)構(gòu)也面臨深層挑戰(zhàn)，雖然戶(hù)籍人口超120萬(wàn)，但常住人口城鎮(zhèn)化率僅42.3%，且青壯年人口外流嚴(yán)重。務(wù)必需警惕“教育購(gòu)房”政策可能加劇的“留守家庭”居住模式。因此，應(yīng)同步推進(jìn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)，創(chuàng)造本地就業(yè)機(jī)會(huì)，實(shí)現(xiàn)“買(mǎi)房”與“安家”的真正統(tǒng)一。

第三副：建議構(gòu)建“政策+市場(chǎng)+治理”三維治理新模式。

建立購(gòu)房補(bǔ)貼動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，將獎(jiǎng)補(bǔ)力度與庫(kù)存去化周期掛鉤，當(dāng)去化周期低于12個(gè)月時(shí)逐步退坡，防止市場(chǎng)過(guò)熱；引導(dǎo)房企向租賃住房、適老化社區(qū)等細(xì)分領(lǐng)域轉(zhuǎn)型，鼓勵(lì)國(guó)有平臺(tái)公司參與保障性住房建設(shè)，形成多層次供給體系；設(shè)立“房地產(chǎn)健康發(fā)展委員會(huì)”，整合住建、教育、金融等多部門(mén)資源，建立從土地出讓到物業(yè)管理的全生命周期監(jiān)管體系。

總體而言，隆回房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展正處于“政策刺激見(jiàn)效期”向“質(zhì)量提升轉(zhuǎn)型期”過(guò)渡的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。只有政府、開(kāi)發(fā)商與社會(huì)各方攜手共進(jìn)，正視問(wèn)題，精準(zhǔn)施策，才能真正下好房地產(chǎn)這盤(pán)棋，讓樓市的繁榮成為推動(dòng)縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展、提升居民生活品質(zhì)的持久動(dòng)力，而不是被問(wèn)題樓盤(pán)拖入萬(wàn)劫不復(fù)的深淵。